'고시급' 감정평가사, 2025년 최신 정보로 확실히 끝내봅시다!
8.7% 2차 합격률을 뚫기 위한 민법 중심의 효율적 공부 순서와 이론 20회독 필수 팁을 모두 정리했어요.
합격 후 연봉 1억 초반을 바로 찍는 '미친 자격증'이니, 이 로드맵으로 끝까지 버텨내시길 응원합니다! 💪
1. 10% 미만 합격률이 증명하는 '지옥의 난이도'와 냉정한 합격 전략
감정평가사 시험은 1차 객관식 5과목과 2차 논술형 4과목으로 구성됩니다.
1차 합격률은 2024년 기준 38.2%로 비교적 일반 전문직 수준이지만, 사실 진짜 승부는 2차 논술형에서 판가름 납니다.
2차는 평균 60점 합격 기준임에도 불구하고 합격률이 8.7%라는 경이적인 난이도를 자랑하는데요. 이는 10명이 응시하면 1명도 붙기 어렵다는 뜻이며, 단순 암기가 아닌 심도 깊은 논술 역량과 실무 지식을 요구하는 시험의 본질을 보여줍니다.
✅ 1차 시험 (객관식 5과목) - 관문 통과 목표
- 필수 5과목: 민법 및 민사특별법, 부동산학원론, 회계학
- 법규 2과목: 부동산관계법규, 감정평가관계법규
- 기준: 평균 60점 이상 & 과락(40점 미만) 없어야 함
🔥 2차 시험 (논술형 4과목) - 압도적인 실력 요구
- 핵심 3과목: 감정평가이론, 감정평가실무, 감정평가 및 보상법규
- 심화 1과목: 부동산학원론 (1차보다 훨씬 깊게 파고듦)
- 기준: 논술형, 과목당 100점 만점에 평균 60점 이상
("10명 중 1명도 안 되는" 최상위 난이도)
한국감정평가사협회 공식 자료 확인하기 (난이도) 🔎🔥 2차 시험 난이도 현실 조언 (체크리스트)
감정평가사 2차는 합격자들 사이에서도 '지옥의 난이도'로 불립니다.
10명 중 1명도 합격하기 힘든 8.7%의 합격률은 단순한 고득점 문제가 아니라, 시험의 본질을 이해하고 교과서를 최소 20회독 이상 파고들어야만 뚫을 수 있는 벽임을 명심해야 합니다.
2. 🚀 합격자들의 현실적인 공부 순서 로드맵 & '필살기' 전략
📍 1차 합격? 70점만 넘겨라! 전략적 시간 배분이 핵심
1차 시험은 고득점이 목표가 아닙니다. “과락만 없으면 된다”는 마인드로 평균 70~80점대만 목표로 하는 것이 중요합니다.
여기서 핵심은 2차와 연계되는 과목에 힘을 쏟아 시간 효율을 극대화하는 것입니다.
STEP 1: 1차 기반 다지기 (약 6~8개월 집중)
- 민법 및 민사특별법 (최우선 마스터) → 양이 가장 방대하며 1차 객관식뿐만 아니라 2차 논술까지 지배하는 핵심 중의 핵심입니다.
여기부터 완전히 깨야 합니다. 합격자들은 1,000페이지 이상을 5회독 넘게 완독했습니다. - 부동산학원론 → 1차는 계산 위주, 2차는 이론 위주입니다. 미리 개념을 완벽하게 잡아두면 나중에 2차의 '개꿀' 과목이 될 수 있습니다.
- 감정평가 및 부동산관계법규 → 순수 암기 과목이지만, 민법 학습 직후에 진행하면 연계성이 높아 효율이 극대화됩니다. 두 법규는 묶어서 함께 외우는 것이 좋습니다.
- 회계학 (최후의 '90점 필살기') → 과락률이 가장 높은 '마의 구간'이지만, 계산 파트에 집중하면 90점 이상 고득점이 가능합니다. 이 점수로 나머지 과목의 시간 절약을 확보하는 전략이 대세입니다. 마지막에 몰아 공부하세요.
STEP 2: 2차 논술 마스터 (1차 합격 후 10~14개월의 지옥)
2차는 논술형입니다. 단순히 외우는 것을 넘어, 답안지 작성 스타일과 논리를 완벽하게 숙달해야만 합니다.
합격률 8.7%의 지옥을 뚫는 핵심 전략을 기억하세요.
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감정평가이론 (2차의 생명, 합격의 80%)
→ 합격자 90%가 "이론이 제일 어렵다"고 지목한 과목입니다.
교과서를 최소 15~20회독 이상 반복해야 하며, 특히 수익환원법, 거래사례비교법 등 핵심 논리를 완전히 자기 것으로 만들어야 합니다. - 감정평가실무 → 이론을 바탕으로 실제 사례를 논리적으로 풀어나가는 능력이 생명입니다.
이론 학습이 끝나자마자 바로 실무 문제 풀이(기출문제 다운로드 바로가기)를 병행해야 합니다. - 보상법규 및 부동산학원론(심화) → 보상법규는 양은 적지만 세부 조문까지 꼼꼼히 암기해야 하며, 1차 때 잡은 원론 개념을 2차 논술에 맞게 깊이 있게 확장해야 합니다.
🎯 합격자들의 공통된 '필수 회독 수' 및 조언
“감정평가사 시험은 타고난 머리가 아니라 노력과 시간으로 붙는 시험입니다.
특히 2차는 첨삭과 스터디 없이는 거의 불가능하다고 생각하는 것이 마음 편합니다.”
💡 2차 논술 정량 목표: 최소치 달성 필수
- ✅ 답안지 첨삭: 논술 답안지 첨삭 50회 이상은 합격자들의 공통점입니다.
- ✅ 모의고사: 협회 기출 + 학원별 모의고사 30회 이상을 통해 실전 감각을 끌어올리세요.
- ✅ 스터디: 혼자 하면 거의 불가능합니다. 답안지 경쟁과 정보 공유를 위한 스터디는 무조건 하세요.
🌟 2025년 기준 추천 인강 학원 정보 & 고강도 공부 시간
합격자들의 후기를 기반으로 2025년 기준 가장 많이 언급되는 주요 인강 강사 정보를 정리했습니다.
강사 선택은 지극히 개인적인 영역이지만, 다수의 합격자들이 공통적으로 추천하는 강사의 커리큘럼을 따라가는 것이 가장 안전하고 효율적입니다.
🔥 합격자 후기 기반 인강 강사 추천 순위 (2025년 기준)
| 순위 | 강사명 (학원) | 핵심 특징 |
|---|---|---|
| 1位 | 박창훈 감정평가사 (버팀목) | 감정평가이론 설명 '끝판왕', 깊은 이해도 요구 |
| 2位 | 김기원 감정평가사 (해커스) | 실무 사례 문제 다수, 실전 감각 배양에 탁월 |
| 3位 | 이영방 감정평가사 (윌비스) | 초시생 맞춤형 기본 강의에 강점 |
🚨 현실적인 공부 시간 조언: 이건 각오해야 해!
- 1차 기간 (6~8개월): 하루 6~8시간
- 2차 기간 (12~18개월): 하루 10~12시간
직장인이라면 최소 2~3년의 수험 기간을 기본으로 잡아야 하는 고강도 일정입니다.
이 정도 시간을 쏟을 각오가 없다면 시작조차 하지 마세요. 합격하면 연봉 8천~1억 초반 바로 찍는 '미친 자격증'이니, 투자한 만큼 보상은 확실합니다! 💪
3. 합격을 위한 최종 '한 줄 공식'과 마음가짐
"민법 → 부동산학 → 법규 순으로 1차 기반 잡고
→ 이론 20회독이 합격의 80%다"
2차 합격률이 8.7%인 '진짜 지옥' 난이도입니다.
합격자들의 공통점처럼 첨삭 50회 이상과 스터디는 필수이며, 혼자 하면 거의 불가능하다는 것을 명심하고 끝까지 버텨야 해요!
이 시험은 하루 10~12시간씩 장기간(12~18개월) 버텨내는 끈기가 가장 중요한 자산입니다.
지금 바로 이 로드맵을 시작하여, 합격 후 연봉 8천~1억 초반을 바로 찍는 미친 전문가가 되시길 바랍니다!